En el ámbito inmobiliario, se destaca la importancia de la planificación de proyectos y el aprendizaje de errores cometidos en este proceso. Sin embargo, existe una fase previa que, realizada correctamente, puede impactar significativamente en la mitigación de riesgos y en las posibilidades de éxito del proyecto.

En este artículo, se explorará la relevancia de invertir en un exhaustivo proceso de Preplanificación con el fin de mitigar riesgos, evitar costos imprevistos y establecer bases sólidas para el desarrollo exitoso de proyectos inmobiliarios.

No obstante, la principal importancia de este proceso de evaluación es la definición de llevar a cabo o no la inversión en un proyecto, disminuyendo así el riesgo más significativo: una inversión fallida.

¿En qué consiste la Preplanificación de un proyecto inmobiliario?

La Preplanificación de un proyecto inmobiliario es la etapa inicial y fundamental en la que se realizan estudios y análisis preliminares para evaluar la viabilidad y factibilidad de llevar a cabo un proyecto específico. El objetivo es recopilar información crucial que respalde decisiones informadas antes de avanzar a la fase de planificación detallada.

Aspectos clave de la Preplanificación

1. Análisis de Sitio: Evaluar la idoneidad del terreno considerando factores como topografía, accesibilidad, servicios públicos y restricciones ambientales.
2. Normatividad: Revisar normativas locales que puedan afectar el desarrollo del proyecto, incluyendo permisos, restricciones de zonificación y regulaciones ambientales.
3. Estudios de Mercado: Analizar la demanda y oferta en el área específica, evaluando competencia, identificando nichos de mercado y comprendiendo las tendencias del mercado inmobiliario para definir producto, mercado meta y precios.
4. Mass Fit Test: Realizar estudios de volúmenes del proyecto para asegurar su viabilidad, incluyendo análisis de estacionamiento, áreas vendibles, circulaciones, equipamiento y áreas comunes.
5. Análisis Técnico-Constructivo: Evaluar la viabilidad técnico-constructiva y realizar una evaluación inicial de costos de construcción para definir un presupuesto inicial.
6. Estructura Legal: Evaluar la tenencia de la propiedad y los vehículos de inversión adecuados, así como los inversionistas involucrados.
7. Sostenibilidad: Definir estrategias y tecnologías que tengan un impacto de recucción de la huella de carbono en el medio ambiente y que contribuyan a un beneficio económico y social para los clientes del proyecto.
8. Matriz de Riesgos: Identificar posibles riesgos y obstáculos durante el desarrollo del proyecto, con planes de mitigación, considerando cambios en el mercado, problemas de infraestructura y desafíos de permisos.
9. Viabilidad Financiera: Realizar modelos financieros y evaluar la capacidad financiera del proyecto, incluyendo posibles fuentes de financiamiento y proyección de retornos esperados.

Resultado del proceso de Preplanificación

Llevar a cabo un proceso exhaustivo de Preplanificación puede tener dos resultados favorables para inversionistas y desarrolladores:

1. Un plan de negocio que valida la inversión y sirve como guía rectora para la inversión, planificación y desarrollo.
2. La inviabilidad de la inversión, evitando así el riesgo de una inversión accidentada o fallida.

Consideraciones finales

La inversión y desarrollo de proyectos inmobiliarios son procesos complejos y riesgosos que requieren una preplanificación extensiva y adecuada. Revisar todos los aspectos mencionados e integrar la información en un plan de negocio o hipótesis de inversión, aunque no garantice el éxito para todos los involucrados, es fundamental para establecer bases sólidas y proporcionar una estructura inicial para la fase de planificación y desarrollo.